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La búsqueda de vivienda en España responde a un patrón muy definido en cuanto a tamaño. Un análisis de pisos.com elaborado a partir de las búsquedas realizadas por los usuarios del portal, desagregadas por comunidad autónoma y provincia, revela que la demanda se concentra de forma abrumadora en un formato concreto —el piso de tres dormitorios— y que las desviaciones respecto a esa norma dibujan con precisión el mapa del precio y de la estructura urbana del país. En el conjunto de España, el 38,2% de las búsquedas corresponde a viviendas de tres habitaciones. Le siguen las de dos habitaciones (20,3%), las de cuatro (13,2%), las de más de cuatro (4,8%) y, en último lugar, las de una sola habitación (5,6%). A ello se suma un 17,9% de usuarios que no especifica ningún número de dormitorios en su búsqueda. Si se toma como base únicamente a quienes sí concretan, el piso de tres habitaciones roza el 47% de la demanda expresada, casi uno de cada dos filtros aplicados. “El dato realmente relevante es la distancia por la que gana el piso de tres dormitorios. Estamos ante un mercado con una demanda extraordinariamente homogénea frente a un parque residencial que sí es heterogéneo, y ahí se genera una parte importante de la tensión de precios. La competencia no se reparte por igual entre todas las tipologías, se concentra en una sola, y el número de habitaciones es el primer filtro que se mueve cuando el presupuesto no llega, porque el demandante prefiere renunciar a metros y a dormitorios para poder comprar o alquilar”, señala Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com. La distribución del piso de tres dormitorios Por comunidades autónomas, Cataluña lidera con claridad el interés por las viviendas de tres habitaciones, con un 42,4% de las búsquedas. Le siguen Madrid (40,2%), Castilla y León (40,1%), Murcia (39,3%) y la Comunitat Valenciana (38,9%). Todas ellas superan la media nacional, lo que confirma que este formato funciona como referencia tanto en mercados metropolitanos de alta presión como en territorios de interior con precios notablemente más contenidos. En el extremo opuesto, cinco comunidades se sitúan claramente por debajo del promedio español: Cantabria (31,4%), Galicia (32,3%), Baleares (32,8%), Canarias (33,8%) y Castilla-La Mancha (35,5%). Las razones difieren en cada caso: en los archipiélagos la demanda se desplaza hacia formatos más pequeños, mientras que en Castilla-La Mancha lo hace hacia viviendas de mayor tamaño. El piso de dos habitaciones, rey en el norte La segunda tipología más buscada muestra un sesgo geográfico muy marcado. El País Vasco encabeza el ranking con un 27,8% de búsquedas de vivienda de dos dormitorios, seguido de Asturias (25,3%), Cantabria (25,0%), Canarias (24,2%) y Madrid (23,6%), todas ellas por encima del 20,3% nacional. Por debajo de la media se sitúan Castilla-La Mancha y Navarra, empatadas en el 14,0%, junto a Extremadura (15,6%), Castilla y León (17,2%) y Murcia (17,5%). "La cornisa cantábrica combina ciudades compactas, con poco suelo disponible y un parque edificado en altura, con hogares cada vez más pequeños. La cuestión, además del precio, es que coincidan el producto que existe y el que se necesita. En cambio, en buena parte del interior peninsular el piso de dos dormitorios ni siquiera figura en el imaginario del comprador, porque el diferencial de coste respecto a una vivienda mayor no compensa la renuncia de espacio", apunta Font. Una habitación: el termómetro de los mercados caros Aunque el formato de un dormitorio representa apenas el 5,6% de la demanda nacional, su distribución territorial resulta especialmente elocuente. Baleares (9,3%) y Canarias (9,2%) lideran el interés por este tipo de inmueble, seguidas de Madrid (7,2%) y de Andalucía y Cantabria, ambas con un 6,2%. Se trata, en su mayoría, de mercados con precios elevados, fuerte peso del alquiler y una demanda vinculada a la actividad turística y a la inversión. El detalle provincial refuerza esa lectura: Málaga (10,9%), Santa Cruz de Tenerife (10,1%), Baleares (9,3%), Las Palmas (8,5%), Madrid (7,2%) y Guipúzcoa (7,0%) figuran entre los territorios donde el estudio de una habitación despierta mayor interés. Llama la atención, sin embargo, que Cataluña se quede en el 4,7%, por debajo de la media pese a sus niveles de precio, lo que sugiere que el ajuste presupuestario en el mercado catalán se produce por otras vías —ubicación, estado de conservación o antigüedad del inmueble— antes que por la reducción del número de dormitorios. El mapa provincial: de Córdoba a Teruel A escala provincial, las mayores concentraciones de búsquedas de vivienda de tres habitaciones se registran en Córdoba (44,6%), Barcelona (44,4%), Álava (44,2%), Salamanca (43,1%) y Huelva (42,8%). En el lado contrario aparecen Teruel (26,6%), Huesca (29,6%), Pontevedra (30,9%), Cantabria (31,4%) y A Coruña (32,0%). En cuanto al dos dormitorios, el liderazgo es netamente vasco y andaluz-mediterráneo: Guipúzcoa (30,1%) y Vizcaya (28,7%) ocupan las dos primeras posiciones, por delante de Málaga (27,5%), Almería (25,8%) y Asturias (25,3%). Los porcentajes más bajos se localizan en Soria (9,4%), Teruel (10,5%), Jaén (12,0%), Cuenca (12,3%) y, empatadas, Toledo y Zamora (12,4%). Las viviendas grandes resisten El comportamiento de los inmuebles de más de cuatro habitaciones ofrece una de las correlaciones más nítidas del estudio. Frente a una media nacional del 4,8%, las provincias que multiplican ese porcentaje son precisamente las de precios más asequibles y menor densidad: Teruel (13,5%) encabeza el ranking, seguida de Burgos (10,3%), Jaén (10,0%) y un trío empatado en el 9,2% formado por Huesca, Lugo y Pontevedra. Completan el grupo Ciudad Real y Toledo (8,9%) y A Coruña y Navarra (8,7%). La imagen inversa la ofrecen Baleares (2,5%), Huelva (2,6%), Madrid (2,7%), Almería (2,8%) y Barcelona (2,9%), donde apenas tres de cada cien búsquedas apuntan a viviendas de gran tamaño. En la categoría de cuatro dormitorios exactos, Cáceres alcanza el 25,2%, muy por encima del 13,2% nacional, seguida de Albacete (22,2%), Guadalajara (21,7%), Toledo (21,3%) y Cuenca (21,1%). "Cuando el metro cuadrado es barato, el tamaño deja de ser un lujo y pasa a ser una decisión razonable. El problema es que esas viviendas grandes del interior suelen ser también las más antiguas y las peor aisladas, de modo que lo que se ahorra en precio de compra puede acabar apareciendo en la factura energética y en la reforma. Si se quiere que el interés por estos territorios se traduzca en repoblación real, la rehabilitación y la conectividad pesan tanto como el precio de entrada", concluye el director de Estudios de pisos.com. |