El mercado hipotecario vuelve a mostrar signos de fortaleza en contraste con la evolución más contenida de las compraventas de vivienda. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas creció un 16,3% interanual en febrero, hasta alcanzar las 45.563 operaciones, su mejor dato en este mes desde 2011, en contraste con la estadística presentada ayer por el mismo organismo sobre compraventas de viviendas.
En paralelo, el importe medio de las hipotecas se elevó hasta los 173.280 euros, un 11% más que en el mismo mes del año anterior, mientras que el capital prestado se disparó un 29%, superando los 7.895 millones de euros. Todo ello en un entorno de tipos de interés que, aunque contenidos, muestran cierta estabilidad, con una media del 2,88% y más de un año por debajo del 3%.
Para Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, estos datos reflejan una transformación progresiva en el perfil del comprador: “Con este avance, el crédito hipotecario encadena ya 20 meses consecutivos al alza. Podemos afirmar con rotundidad que, mientras que el número de compraventas baja ligeramente, las hipotecas siguen creciendo, por lo que nos encontramos en un contexto en el que cada vez más personas compran vivienda recurriendo a financiación”.
En este sentido, el CEO de la empresa decana en intermediación financiera a nivel hipotecario subraya que el mercado está dejando atrás una etapa marcada por un alto volumen de compras al contado. “En los últimos años había un porcentaje elevado de compradores que adquirían vivienda sin necesidad de hipoteca, pero esa tendencia está cambiando de forma clara”, explica.
Precios altos y falta de oferta
El experto atribuye este cambio principalmente a la persistencia de precios elevados en el mercado residencial. La subida del importe medio de las hipotecas, que ha pasado de unos 165.700 euros a más de 173.000 euros, evidencia la presión que ejerce el mercado sobre la capacidad financiera de los hogares.
“La caída de operaciones se explica, en gran medida, por la falta de oferta y por estos niveles de precios”, señala Gulias. El incremento del volumen hipotecario es, en este sentido, especialmente significativo para el experto: “se ha producido un aumento de más de mil millones de euros entre enero y febrero, lo que responde tanto al encarecimiento de la vivienda como a la necesidad de solicitar importes más elevados. Los precios empujan al alza el importe de los préstamos en un momento en el que los compradores disponen de menos ahorro previo”.
Predominio del tipo fijo y reactivación de las renegociaciones
En cuanto a la tipología de los préstamos, el mercado sigue mostrando una clara preferencia por la estabilidad. Cerca del 65% de las hipotecas firmadas en febrero fueron a tipo fijo, frente al 35% de tipo variable o mixto.
“En este entorno, el comprador hipotecario intenta, siempre que puede, optar por una hipoteca a tipo fijo”, apunta Gulias, quien también destaca un repunte en los cambios registrales. “Se han registrado más de mil operaciones adicionales, en parte por nuevas renegociaciones de condiciones” apunta.
Este fenómeno responde, según explica, a varios factores: “Algunas personas que cambiaron su hipoteca a tipo fijo en 2023, pero con tipos por encima del 3%, han vuelto a revisar sus condiciones. Además, también hay un componente de subrogaciones vinculadas a la compra de obra nueva”.
Posibles ajustes moderados a corto plazo
Para Gulias, factores como el mercado del alquiler y la evolución del empleo serán determinantes en el comportamiento del mercado hipotecario en los próximos meses. “Sin una caída significativa del empleo, un fuerte repunte de la construcción o un cambio profundo en las políticas de vivienda, resulta difícil pensar en una bajada de precios. Mientras el alquiler continúe tensionado y con escasa oferta, muchas personas se ven abocadas a comprar, lo que mantiene la presión alcista sobre los precios”, señala.
No obstante, el experto no descarta ajustes moderados a corto plazo: “De cara a los próximos meses, el contexto geopolítico y la evolución de los tipos de interés podrían llevar a algunos vendedores a ajustarse más a la realidad del mercado, permitiendo pequeñas correcciones que hasta ahora no se estaban produciendo"